1. Informacje ogólne

Poniżej prezentujemy najistotniejsze z punktu widzenia inwestorów informacje dotyczące przebiegu procesu budowlanego w Polsce. Zagadnienia te uregulowane są przede wszystkim w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej „prawem zagospodarowania przestrzennego”, oraz w ustawie z 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (tekst jedn. - Dz.U. 2006 r. Nr 156, poz. 1118), zwanej dalej „prawem budowlanym”. Dla przybliżenia omawianej problematyki w sposób przydatny do wykorzystania postanowiliśmy zwrócić uwagę również na niektóre kwestie praktyczne związane z przebiegiem procesu budowlanego w Polsce.

Nabycie nieruchomości z zamiarem przeznaczenia jej pod planowaną inwestycję wymaga uprzedniego sprawdzenia kilku istotnych informacji, w tym zwłaszcza należy:

1) sprawdzić, czy nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
2) ustalić czy nieruchomość, na której ma powstać inwestycja, jest przeznaczona do użytku:

• rolnego,
• przemysłowego,
• budowlanego.

3) ustalić, czy zbywca nieruchomości posiada do niej tytuł prawny oraz czy inne podmioty, w szczególności państwowe i samorządowe, nie dysponują prawem pierwokupu lub innymi uprawnieniami w stosunku do nabywanej nieruchomości.

Uzyskanie kompletu informacji dotyczących nabywanej nieruchomości, w tym wymienionych powyżej, jest możliwe poprzez zgromadzenie następujących dokumentów:

1. planów geodezyjnych, na podstawie których ocenia się dostęp nieruchomości do drogi publicznej oraz ustala się, czy nieruchomość posiada dostęp do instalacji elektrycznej, gazowej, centralnego ogrzewania, wodnej i kanalizacyjnej,
2. planów zawierających podział terenu na działki geodezyjne, uwzględniających numery geodezyjne działek składających się na nabywaną nieruchomość oraz określających ich powierzchnię,
3. aktualnego odpisu z księgi wieczystej prowadzonej dla nabywanej nieruchomości, po uprzednim ustaleniu jej numeru oraz właściwego wydziału ksiąg wieczystych, przez który księga ta jest prowadzona; istotne jest również bezpośrednie zapoznanie się z informacjami ujawnionymi w księdze wieczystej w chwili dokonywania transakcji,
4. aktów notarialnych potwierdzających tytuł prawny zbywcy do nieruchomości będącej przedmiotem transakcji.
   

Zakładając, że nieruchomość posiada przejrzysty stan prawny i zgodnie z przepisami może być przeznaczona pod przewidywany rodzaj inwestycji, można rozpocząć proces budowlany.
W jego toku wymagane jest uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, wydawanej w oparciu o przepisy prawa budowlanego oraz postępowania administracyjnego.

Decyzja ta może być wydana:

1. bezpośrednio w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, lub też
2. jeżeli taki plan nie istnieje, na podstawie decyzji o warunkach zabudowy w okresie jej ważności.

Prawidłowe zakończenie procesu budowlanego wymaga również, w przypadkach przewidzianych w prawie budowlanym, uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu. Niekiedy również, ze względu na charakter inwestycji, jej nietypowe usytuowanie lub inne specyficzne właściwości - mogą być wymagane dodatkowe decyzje poprzedzające prawidłowe rozpoczęcie bądź zakończenie inwestycji.

Niestety, z początkiem 2004 r., większość dotychczasowych planów zagospodarowania przestrzennego w Polsce utraciło ważność, w związku z czym do czasu uchwalenia przez właściwe organy nowych studiów i planów zagospodarowania inwestorzy są zmuszeni stosować procedurę wskazaną w punkcie 2 powyżej, a zatem konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy („WZ”), będącej niezbędnym warunkiem ubiegania się o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Wróć...

2. Umowa o roboty budowlane

Stosownie do przepisów Kodeksu cywilnego, przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do wybudowania i oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, inwestor natomiast zobowiązuje się do dokonania wymaganych prawem czynności związanych z przygotowaniem robót, przekazania terenu budowy, dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Treść umowy o roboty budowlane może być co do zasady dowolnie kształtowana przez strony. W umowie o roboty budowlane inwestor ustala z wykonawcą m.in. szczegółowy zakres prac, które wykonawca będzie wykonywał osobiście oraz te zadania, które zostaną zlecone podwykonawcom. Co istotne, do zawarcia przez wykonawcę umowy z podwykonawcą potrzebna jest zgoda inwestora, który razem z wykonawcą ponosi solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy.

W polskiej praktyce nie jest wykluczone korzystanie z wzorców FIDIC.

Wróć...

3. Ustalenie WZ

Stosownie do prawa zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie terenów, wymagania wynikające z kształtowania przestrzeni publicznych, wskaźniki kształtowania zabudowy terenów oraz warunki ich zagospodarowania wraz ze wszelkimi ograniczeniami wynikającymi z przepisów prawa powinny być określone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Istnienie zatem takich planów dla terenów, na których zlokalizowana ma zostać inwestycja, oznacza po pierwsze, że projekt inwestycji musi odpowiadać ściśle warunkom określonym w planie, a po drugie - iż pozwolenie na budowę powinno być wydane bezpośrednio na podstawie planu.
W razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym  powstać ma planowana inwestycja (co jak zaznaczaliśmy wyżej, jest obecnie dość powszechne), konieczne jest uzyskanie decyzji o WZ. Decyzji takiej wymaga - w przypadku braku planu - zmiana zagospodarowania terenu polegająca na:

• budowie obiektu budowlanego,
• zmianie sposobu użytkowania obiektu lub jego części,
• wykonaniu innych robót budowlanych.

Wróć...

3.1 Wniosek o ustalenie WZ

Ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek inwestora zawierający:

1. kopię mapy zasadniczej (w skali 1:500 lub 1:1.000) lub – w przypadku jej braku – kopię mapy katastralnej przedstawiającą określenie granic terenu objętego wnioskiem, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, a także obszar, na który planowana inwestycja będzie oddziaływać,
2. określenie zapotrzebowania na :
   • wodę
   • energię
   • sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków
   • innych potrzeb w zakresie infrastruktury publicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów,
3. określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie graficznej i opisowej,
4. określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz podanie danych charakteryzujących jej wpływ na środowisko.
   

Wymagania określone w punktach 2-4 powyżej stanowią tzw. charakterystykę inwestycji, którą wykonać należy zgodnie z przedstawionymi powyżej wymaganiami tak, aby uniknąć konieczności jej uzupełniania i nie prowadzić w ten sposób do opóźnień w wydaniu decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Wydanie decyzji WZ wymaga m.in. przeprowadzenia postępowania w sprawie oddziaływania na środowisko planowanej budowy. Warto podkreślić, iż w pewnych wypadkach, co dotyczy przeważnie większych inwestycji, przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji WZ jest lub może być wymagane sporządzenie raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko, co jest dość czasochłonnym i kosztownym przedsięwzięciem.

Wróć...

3.2 Decyzja WZ

Decyzja WZ określa rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, a także linie rozgraniczające teren inwestycji. Decyzja ta nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

Decyzję wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Jest ona wiążąca dla organów wydających pozwolenie na budowę w okresie swojej ważności, określonym w jej treści. Decyzja może być wydana jedynie wówczas, gdy łącznie spełnione są następujące warunki:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy (planowanej inwestycji) w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu
2. teren ma dostęp do drogi publicznej
3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji
4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc
5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (np. prawem ochrony środowiska, ustawą o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami).

W trakcie postępowania zmierzającego do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy wójt, burmistrz albo prezydent miasta dokonuje analizy warunków i zasad gospodarowania oraz zabudowy, a także stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji.

Analiza ta obejmuje m.in.:

• badanie usytuowania budynków
• stosunek powierzchni planowanych obiektów do powierzchni działki lub działek, na których ma zostać wzniesiony budynek
• szerokość fasady frontowej
• wysokość górnej krawędzi fasady frontowej w jej najwyższym punkcie
• geometrię dachu
• kwestie związane z zachowaniem odpowiedniej odległości pomiędzy istniejącymi a projektowanymi obiektami.

Decyzja WZ w pewnych sytuacjach może stracić swoją ważność. Ma to miejsce wówczas, gdy:

1. inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę,
   lub
2. dla terenu objętego decyzją uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są odmienne od tych zawartych w wydanej decyzji.

Pierwsza sytuacja wynika z faktu, iż decyzje WZ można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy. W związku z tym, uzyskanie przez jednego z wnioskodawców pozwolenia na budowę opartego na decyzji WZ powoduje konieczność stwierdzenia przez właściwy organ wygaśnięcia decyzji wydanych pozostałym wnioskodawcom.

Druga sytuacja dotyczy przypadku uchwalenia planu miejscowego ustalającego dla terenu objętego decyzją nowe warunki zabudowy, odmienne od przewidzianych w decyzji. Wówczas decyzja WZ wygasa, chyba że w oparciu o tę decyzję już zostało wydane ostateczne pozwolenie na budowę.

Wróć...

3.3 Postępowanie w sprawie ustalenia WZ

Decyzja WZ jest wydawana w trybie przewidzianym przez przepisy postępowania administracyjnego i prawa zagospodarowania przestrzennego, które m.in. przewidują, iż postępowanie w tej sprawie może być zawieszone na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta podejmuje postępowanie i wydaje decyzję ustalającą warunki zabudowy w sytuacji, gdy:

1. rada gminy nie podjęła w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego, albo
2. w okresie zawieszenia postępowania, tj. maksymalnie 12 miesięcy trwania tego stanu, nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany.

Jednakże w odniesieniu do wniosku dotyczącego obszaru, dla którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawieszane jest obligatoryjnie do czasu uchwalenia tego planu. Z punktu widzenia planowanej inwestycji istotne jest zatem ustalenie, czy teren, na którym ma zostać ona zlokalizowana, nie jest położony na obszarach nieobjętych planem miejscowym, w stosunku do których obowiązek ustalenia takiego planu istnieje, a ustalenie to nie jest przewidywane w bliskim okresie czasu.

Wystąpienie bowiem z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy na takim obszarze może spowodować znaczne opóźnienia w planowanej inwestycji ze względu na brak możliwości określenia konkretnego terminu, w jakim wydana zostanie decyzja WZ niezbędna dla uzyskania pozwolenia na budowę.

Wróć...

3.4 Roszczenia związane z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości albo jej części w dotychczasowy sposób stało się niemożliwe bądź w istotny sposób zostało ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty może żądać od gminy:

1. odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę, albo
2. wykupienia nieruchomości lub jej części.

Roszczenia te mogą również zostać zaspokojone poprzez zamianę dotychczasowej nieruchomości na inną.
Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z przysługujących mu praw do żądania odszkodowania albo wykupienia nieruchomości, to wówczas może on od gminy zażądać odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
Jeżeli natomiast uchwalenie lub zmiana planu miejscowego wpłynęła na wzrost wartości nieruchomości, a jej właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, to wówczas wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w planie miejscowym, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Maksymalna wysokość tej opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Istotne jest, iż zarówno uzyskanie odszkodowania, jak i pobór opłaty są możliwe jedynie w przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości następuje w ciągu 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy lub jego zmiana - stanowiące przyczynę zmiany wartości nieruchomości - stały się obowiązujące.

W przypadku wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą lub uchwaleniem planu miejscowego oraz zbywania tejże nieruchomości konkretną wysokość wskazanej opłaty, w granicach określonych przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym, ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta po zawarciu umowy sprzedaży. Może to również uczynić przed podpisaniem aktu notarialnego na żądanie właściciela albo użytkownika wieczystego sprzedawanej nieruchomości.

Wróć...

4. Wyłączanie gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budowlane

4.1 Decyzja zezwalająca na wyłączenie z produkcji

Stosownie do przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. – Dz.U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 ze zm.), rozpoczęcie procesu budowlanego, a konkretnie realizacji robót budowlanych na gruntach stanowiących użytki rolne klas IV oraz V-VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego i torfowisk, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha, lub na gruntach leśnych innych, aniżeli stanowiących własność Skarbu Państwa, wymaga zgody marszałka województwa, wyrażanej w formie decyzji po uzyskaniu opinii izby rolniczej.

Jeżeli zmiana przeznaczenia gruntów na cel nierolniczy lub nieleśny dotyczy użytków rolnych klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha lub gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa, decyzja wyłączająca te grunty z produkcji rolniczej lub leśnej musi być wydana odpowiednio przez Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi - w odniesieniu do użytków rolnych klas I-III albo przez Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa - w stosunku do gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa.

Wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na inne cele - zarówno przez marszałka województwa, jak i właściwego ministra - następuje na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Do wniosku dotyczącym wyłączenia gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa wójt (burmistrz, prezydent miasta) załącza opinię dyrektora regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych, a w odniesieniu do gruntów parków narodowych - opinię dyrektora parku. Do wniosków o wydanie decyzji przez właściwego ministra (lasy Skarbu Państwa, użytki rolne)
marszałek województwa dołącza swoją opinię. Wydanie decyzji o wyłączeniu z produkcji gruntów rolnych lub leśnych następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, po dniu faktycznego wyłączenia tych gruntów z produkcji. (niekiedy wyłączenie gruntu z produkcji rolnej może nastąpić dopiero po wydaniu decyzji zezwalającej na takie wyłączenie)

Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego wydania decyzji o wyłączeniu z produkcji, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym warto zwrócić uwagę, iż jeżeli plan miejscowy nie przewiduje możliwości wyłączenia z produkcji poszczególnych gruntów leśnych lub rolnych, a zaistniałaby taka konieczność, to wówczas zmiany wymaga cały plan. Procedura taka jest przewidziana w prawie zagospodarowania przestrzennego, jest jednak bardzo skomplikowana i pochłania dużo wysiłku, co z punktu widzenia inwestora nie jest rozwiązaniem korzystnym. Dodatkowo, w sytuacji braku planu (o czym była mowa wyżej), wyłączenie takie może być w ogóle niemożliwe.

Wróć...

4.2 Należność i opłaty roczne

Uzyskanie zgody na wyłączenie gruntów z produkcji wiąże się z obowiązkiem uiszczenia jednorazowej należności i opłat rocznych. Obowiązek ten nie dotyczy jednak wyłączania z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego gruntów o powierzchni:

• do 0,05 ha, w przypadku budynku jednorodzinnego,
• do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.

Należność za wyłączenie z produkcji, pomniejszona o wartość gruntu ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, stanowi równowartość określonej liczby ton ziarna żyta ustaloną w zależności od klasy wyłączanego gruntu. Równowartość jednej tony żyta jest określana w wysokości stosowanej do wymierzania podatku rolnego (tzn. w oparciu o dane Głównego Urzędu Statystycznego). Przepisy określają również szczegółowo należność za wyłączenie gruntów leśnych, a także innych obszarów rolnych o specyficznym położeniu.
Należność należy uiścić w terminie do 60 dni od daty, z którą decyzja o wyłączeniu z produkcji stała się ostateczna. W praktyce, konieczność zapłaty należności jest mało prawdopodobna z uwagi na fakt, iż ceny rynkowe gruntów przeważnie przekraczają wysokość należności.
Opłata roczna za dany rok powinna zostać uiszczona do 30 czerwca tego roku. Podstawą jej naliczenia jest równowartość tony ziarna żyta, stosowana przy wymierzaniu podatku rolnego za pierwsze półrocze w tym roku, w wysokości ogłaszanej przez Główny Urząd Statystyczny.

Wróć...

4.3 Odszkodowanie

W przypadku uzyskania zezwolenia na wyłączenie z produkcji gruntów leśnych może pojawić się także konieczność zapłaty jednorazowego odszkodowania w sytuacji, gdy dokonano przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Odszkodowanie takie ma charakter jednorazowy, zaś jego wysokość stanowi różnicę między spodziewaną wartością drzewostanu w wieku rębności, określonym w planie urządzania lasu, a wartością w chwili jego wyrębu.
Odszkodowanie za przedwczesny wyręb drzewostanu nie dotyczy jednak sytuacji, w której wyłączane z produkcji leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego są grunty o powierzchni:

1. do 0,05 ha, w przypadku budynku jednorodzinnego,
2. do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.

Wówczas, podobnie jak w odniesieniu do należności i opłat rocznych, nie istnieje obowiązek uiszczenia odszkodowania za przedwczesny wyręb lasu. Przepisy przewidują także możliwość umorzenia odszkodowania, związaną z inwestycjami o charakterze użyteczności publicznej.

Wróć...

4.4 Płatność należności oraz opłat rocznych

Obowiązek uiszczania należności oraz opłat rocznych ciąży na właścicielu gruntów. W przypadku ich zbycia, obowiązek płatności przechodzi na nabywcę. W sytuacji, gdy wydana została decyzja o wyłączeniu z produkcji, ale faktyczne wyłączenie nie nastąpiło do czasu zbycia gruntów objętych decyzją, obowiązek uiszczenia należności oraz opłat rocznych ciąży na nabywcy, który dokonał faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

Wróć...

5. Uzyskanie pozwolenia na budowę

Stosownie do prawa budowlanego, roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej, niezaskarżalnej decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej przez właściwy organ - starostę (prezydenta miasta) albo wojewodę.

Prawo budowlane wymienia jednak szereg robót, których prowadzenie nie wymaga pozwolenia na budowę.
Należy do nich m.in.:

• wznoszenie obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną,
• wznoszenie wolnostojących parterowych budynków gospodarczych,
• wznoszenie wiat i altan o powierzchni zabudowy do 25 m²
• wykonywanie przyłączy elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych do budynków,
• konstruowanie określonych rodzajów zatok parkingowych,
• szereg robót remontowych i związanych z przebudową istniejących obiektów.

Część robót nie wymagających uzyskania pozwolenia na budowę wymaga - przed terminem ich rozpoczęcia - zgłoszenia właściwym organom administracji publicznej. Do robót można przystąpić, jeżeli organ w terminie 30 dni od dokonania zgłoszenia nie wniesie sprzeciwu, lecz nie później niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu rozpoczęcia prac budowlanych.

Niekiedy wydanie pozwolenia na budowę może być uzależnione od uprzedniego uzyskania przez inwestora wymaganych odrębnymi przepisami pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów, np. pozwolenia na prowadzenie robót na obszarze drogi publicznej, co może wynikać z konieczności zajęcia części tej drogi na czas prowadzenia prac budowlanych (wiąże się to również z określonymi opłatami).

Wróć...

5.1 Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę

Z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę występuje inwestor, zgodnie ze wzorem określonym w przepisach wykonawczych do prawa budowlanego.
Do wniosku o pozwolenie na budowę, należy dołączyć:

1. 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi (m.in. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, o gospodarce nieruchomościami) oraz zaświadczenie potwierdzające uprawnienia uczestników procesu budowlanego,
2. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zgodnie z określonym wzorem,
3. decyzję WZ, jeżeli jej uzyskanie było wymagane ze względu na brak planu miejscowego,
4. inne dokumenty określone w prawie budowlanym, jeżeli są wymagane ze względu na charakterystyczne miejsce usytuowania wznoszonych obiektów lub ich charakter (tereny zamknięte, obiekty górnicze).

Podobnie jak w przypadku postępowania o wydanie decyzji WZ, uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę wymaga przeprowadzenia postępowania w sprawie oddziaływania na środowisko planowanej budowy. W pewnych wypadkach, co dotyczy przeważnie większych inwestycji, przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę jest lub może być wymagane sporządzenie raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko, i to niezależnie od tego, że taki raport był już sporządzany na etapie ubiegania się o decyzję WZ.

Wróć...

5.2 Decyzja o pozwoleniu na budowę

Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie w oparciu o obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzję WZ, jeżeli wniosek o wydanie pozwolenia został złożony w okresie ważności tej decyzji.
Pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. Tak więc, jeżeli planowana inwestycja składa się z więcej niż jednego obiektu, mogącego samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem, inwestor musi przedstawić projekt zagospodarowania terenu dla całej inwestycji.
Z praktycznego punktu widzenia warto zauważyć, iż inwestycja obejmująca większą liczbę obiektów jest zlokalizowana przeważnie na większej ilości działek geodezyjnych. Dlatego też, występując o wydanie pozwolenia na budowę, należy zwrócić szczególną uwagę na prawidłowe oznaczenie w decyzji wszystkich działek, na których prowadzone będą roboty przy wznoszeniu obiektów składających się na planowaną inwestycję. Analogiczna sytuacja dotyczy oczywiście pozwolenia na budowę jednego obiektu, który swoimi gabarytami obejmuje większą liczbę działek. Błędne bowiem oznaczenie numeracji działek w decyzji o pozwoleniu na budowę może spowodować znaczne opóźnienia w procesie budowlanym, poprzez konieczność sprostowania wydanego pozwolenia.

W decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ określa, w razie potrzeby, szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych, czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych, szczegółowe wymagania nadzoru na budowie, a także może zamieścić informację o obowiązkach i warunkach związanych z przystąpieniem do użytkowania obiektu.

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

Wróć...

5.3 Projekt budowlany

Jak zostało wcześniej wskazane, do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę dołącza się 4 egzemplarze projektu budowlanego. Projekt ten, wykonany przez uprawnioną osobę, podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Możliwe jest również w okresie poprzedzającym wydanie pozwolenia na budowę uzyskanie przez inwestora, spełniającego warunki do uzyskania pozwolenia na budowę, odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego. Decyzja taka, wydawana na żądanie inwestora, jest ważna przez oznaczony w niej okres, nie dłużej niż rok. Szczegółowe wymagania dotyczące projektu budowlanego, jak również prawa i obowiązki projektanta, określone są w prawie budowlanym i przepisach wykonawczych.

Wróć...

5.4 Odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego 

W przypadku odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia, jeżeli zmiany te mają charakter istotny, wymagane jest uzyskanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Procedura jest w tym przypadku taka sama, jak przy wydawaniu pozwolenia na budowę.

Jeżeli odstąpienie od projektu lub innych warunków pozwolenia ma charakter nieistotny, wówczas nie jest wymagane uzyskanie decyzji o zmianie tego pozwolenia, z zastrzeżeniami przewidzianymi w prawie budowlanym, które odnoszą się do charakterystycznych właściwości prowadzonej budowy, jej obszaru oraz podstawowych cech wznoszonego obiektu.

Wróć...

5.5 Postępowanie w sprawie wydania pozwolenia na budowę

Decyzja o pozwoleniu na budowę jest wydawana w trybie przewidzianym przez przepisy postępowania administracyjnego, z zastrzeżeniami przewidzianymi w prawie budowlanym.
Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są z jednej strony inwestor, z drugiej zaś właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Bardzo istotna z praktycznego punktu widzenia wydaje się kwestia pełnomocnictwa w całym procesie budowlanym, a w szczególności na etapie występowania o wydanie pozwolenia na budowę. Często bowiem pełnomocnictwo do reprezentowania przed organami administracji publicznej inwestora jest udzielone dla biura architektonicznego lub innej firmy inżynieryjnej, które są osobami prawnymi. Tymczasem z mocy przepisów kodeksu postępowania administracyjnego pełnomocnikiem może być tylko osoba fizyczna.

Prawo budowlane wprowadza również odrębność w stosunku do przepisów postępowania administracyjnego, jeżeli chodzi o udział organizacji społecznej w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę. Z mocy art. 28 ust. 3 prawa budowlanego, przepisu postępowania administracyjnego dopuszczającego do udziału w postępowaniach na prawach strony organizację społeczną, nie stosuje się do postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Tym samym, organizacja taka nie może żądać wszczęcia postępowania, ani dopuszczenia jej do udziału w nim, jeżeli dotyczy ono wydania pozwolenia na budowę.

Należy jednak pamiętać, iż wydanie decyzji WZ lub pozwolenia budowlanego wymaga przeprowadzenia postępowania w sprawie oddziaływania na środowisko planowanej budowy. W ramach tego postępowania organizacje społeczne mogą uczestniczyć w postępowaniu na prawach strony, a tym samym powyższe wyłączenie staje się iluzoryczne.

Wróć...

5.6 Przystąpienie do użytkowania obiektu

Do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę, można przystąpić po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu. Do zawiadomienia inwestor dołącza dokumentację związaną z przebiegiem robót budowlanych, która określona jest szczegółowo w prawie budowlanym.
W pewnych przypadkach określonych w prawie budowlanym przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Wymóg ten obejmuje m.in. sytuacje, gdy obiekt należy do określonych kategorii obiektów lub też obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie został nałożony w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Po zakończeniu robót budowlanych inwestor, w stosunku do którego nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie, jest również zobowiązany powiadomić o zakończeniu robót oraz zamiarze przystąpienia do użytkowania obiektu, następujące instytucje:

• Państwową Inspekcję Sanitarną,
• Państwową Inspekcję Pracy,
• Państwową Straż Pożarną.

Wróć...

5.7 Legalizacja obiektów wzniesionych bez wymaganych pozwoleń

Stosownie do ostatnich nowelizacji prawa budowlanego, zalegalizowanie obiektów wzniesionych z naruszeniem przepisów, w szczególności bez wymaganego pozwolenia na budowę lub też niezgodnie z warunkami określonymi w tym pozwoleniu, może nastąpić jedynie wówczas, gdy łącznie spełnione są następujące przesłanki:

1. dokumentacja będąca w posiadaniu inwestora wskazuje, iż wzniesiony obiekt spełnia wymogi bezpieczeństwa, mieści się w zakresie planu zagospodarowania przestrzennego i jest z tym planem zgodny,
2. projekt obiektu spełnia wszelkie szczegółowe wymagania,
3. opłata za zalegalizowanie istnienia obiektu została prawidłowo wniesiona.

Wróć...

(Ostatnia aktualizacja: czerwiec 2008)

Materiał przygotowany i opracowany dla Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych S.A. przez:

Kancelaria Prawnicza Domański Zakrzewski Palinka

Autorzy: Lech Żyżylewski i Piotr Gołaszewski