1. Informacje ogólne
2. Umowa o roboty budowlane
3. Ustalenie WZ
3.1 Plan miejscowy
3.2 Decyzja WZ
3.2.1 Wniosek o wydanie decyzji WZ
3.2.2 Postępowanie w sprawie wydania decyzji WZ
3.3 Roszczenia związane z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego
3.3.1 Ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości
3.3.2 Zmiana wartości nieruchomości
4. Wyłączanie gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budowlane
4.1 Zmiana przeznaczenia nieruchomości rolnej lub leśnej na cele budowlane
4.2 Decyzja zezwalająca na wyłączenie z produkcji
4.2.1 Należność i opłaty roczne
4.2.2 Odszkodowanie
5. Uzyskanie pozwolenia na budowę
5.1 Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę
5.2 Decyzja o pozwoleniu na budowę
5.3 Projekt budowlany
5.4 Odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego 
5.5 Postępowanie w sprawie wydania pozwolenia na budowę
5.6 Przystąpienie do użytkowania obiektu
5.7 Legalizacja obiektów wzniesionych bez wymaganych pozwoleń

Poniżej prezentujemy najistotniejsze z punktu widzenia inwestorów informacje dotyczące przebiegu procesu budowlanego w Polsce, w tym także wybrane informacje praktyczne w tym zakresie. Zagadnienia te uregulowane są przede wszystkim w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej „prawem zagospodarowania przestrzennego”, oraz w ustawie z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. - Dz.U. 2010 r. Nr 243, poz. 1623), zwanej dalej „prawem budowlanym”.

Nabycie nieruchomości z zamiarem przeznaczenia jej pod planowaną inwestycję wymaga uprzedniego sprawdzenia kilku istotnych informacji, w tym zwłaszcza należy:

1) sprawdzić, czy nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dalej zwanym „planem miejscowym”,
2) ustalić czy nieruchomość, na której ma powstać inwestycja, jest przeznaczona do użytku:

• rolnego,
• przemysłowego,
• budowlanego.

3) ustalić, czy zbywca nieruchomości posiada do niej tytuł prawny oraz czy innym podmiotom, w szczególności państwowym lub samorządowym, nie przysługuje prawo pierwokupu lub inne uprawnienia bądź roszczenia w stosunku do nabywanej nieruchomości.

Co do zasady uzyskanie kompletu informacji dotyczących nabywanej nieruchomości, w tym wymienionych powyżej, jest możliwe poprzez zgromadzenie następujących dokumentów:

1. planów geodezyjnych, na podstawie których ocenia się dostęp nieruchomości do drogi publicznej oraz ustala się, czy nieruchomość posiada dostęp do instalacji elektrycznej, gazowej, centralnego ogrzewania, wodnej i kanalizacyjnej,
2. planów zawierających podział terenu na działki geodezyjne, uwzględniających numery geodezyjne działek składających się na nabywaną nieruchomość oraz określających ich powierzchnię,
3. wypisu z Rejestru Gruntów prowadzonego przez właściwe starostwo powiatowe, który jest wydawany dla działek ewidencyjnych wchodzących w skład danej nieruchomości,
4. aktualnego odpisu księgi wieczystej prowadzonej dla nabywanej nieruchomości, po uprzednim ustaleniu jej numeru oraz właściwego sądu rejonowego i wydziału ksiąg wieczystych, przez który księga ta jest prowadzona; istotne jest również bezpośrednie zapoznanie się z informacjami ujawnionymi w księdze wieczystej w chwili dokonywania transakcji,
5. aktualnego wypisu z planu miejscowego, na podstawie którego możliwa będzie ocena charakteru przeznaczenia nieruchomości, a zarazem ocena jej przydatności dla planowanego przedsięwzięcia,
6. aktów notarialnych potwierdzających tytuł prawny zbywcy do nieruchomości będącej przedmiotem transakcji.

Zakładając, że nieruchomość posiada przejrzysty stan prawny i zgodnie z przepisami może być przeznaczona pod przewidywany rodzaj inwestycji, można rozpocząć proces budowlany.
W jego toku wymagane jest uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, wydawanej w oparciu o przepisy prawa budowlanego oraz postępowania administracyjnego.

Decyzja o pozwoleniu na budowę może być wydana:

1. bezpośrednio w oparciu o postanowienia planu miejscowego (patrz pkt. 3.1 poniżej), lub też
2. jeżeli taki plan nie obowiązuje, na podstawie decyzji o warunkach zabudowy w okresie jej ważności (patrz pkt. 3.2 poniżej).

Prawidłowe zakończenie procesu budowlanego wymaga również, w przypadkach przewidzianych w prawie budowlanym, uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu. Niekiedy również, ze względu na charakter inwestycji, jej nietypowe usytuowanie lub inne specyficzne właściwości - mogą być wymagane dodatkowe decyzje poprzedzające prawidłowe rozpoczęcie bądź zakończenie inwestycji.

Niestety, z początkiem 2004 r., większość dotychczasowych planów miejscowych w Polsce utraciło ważność, w związku z czym do czasu uchwalenia przez właściwe organy nowych planów inwestorzy są zmuszeni uzyskać decyzję o warunkach zabudowy („WZ”), będącą niezbędnym warunkiem ubiegania się o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Wróć...

Stosownie do przepisów Kodeksu cywilnego, przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do wybudowania i oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, inwestor natomiast zobowiązuje się do dokonania wymaganych prawem czynności związanych z przygotowaniem robót, przekazania terenu budowy, dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Treść umowy o roboty budowlane może być co do zasady dowolnie kształtowana przez strony. W umowie o roboty budowlane inwestor ustala z wykonawcą m.in. szczegółowy zakres prac, które wykonawca będzie wykonywał osobiście oraz te zadania, które zostaną zlecone podwykonawcom. Co istotne, do zawarcia przez wykonawcę umowy z podwykonawcą potrzebna jest zgoda inwestora, który razem z wykonawcą ponosi solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy.

W polskiej praktyce nie jest wykluczone korzystanie z wzorców FIDIC.

Wróć...

Warunki zabudowy, których ustalenie jest niezbędne w celu rozpoczęcia procesu budowlanego, mogą wynikać z postanowień obowiązującego planu miejscowego albo decyzji WZ.

Wróć...

W planach miejscowych, uchwalanych przez rady gminy w toku długotrwałej i skomplikowanej procedury, określa się co do zasady:

• przeznaczenie terenów,
• wymagania wynikające z kształtowania przestrzeni publicznych,
• wskaźniki kształtowania zabudowy terenów oraz
• warunki ich zagospodarowania wraz ze wszelkimi ograniczeniami wynikającymi z przepisów prawa.

Obowiązywanie zatem planu miejscowego oznacza, że:

1. projekt planowanej inwestycji musi ściśle odpowiadać warunkom określonym w planie, oraz
2. o wydanie pozwolenia na budowę inwestor może ubiegać się bezpośrednio na podstawie postanowień planu bez konieczności uzyskiwania decyzji WZ.

Wróć...

W razie braku planu miejscowego dla obszaru, na którym  powstać ma planowana inwestycja (co jak zaznaczaliśmy wcześniej, jest obecnie dość powszechne), konieczne jest uzyskanie decyzji WZ. Decyzji takiej wymaga - w przypadku braku planu - zmiana zagospodarowania terenu polegająca na:

• budowie obiektu budowlanego,
• zmianie sposobu użytkowania obiektu lub jego części,
• wykonaniu innych robót budowlanych.

Decyzję wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Jest ona wiążąca dla organów wydających decyzję o pozwoleniu na budowę w okresie swojej ważności, określonym w jej treści. Decyzja może być wydana jedynie wówczas, gdy łącznie spełnione są następujące warunki:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy (planowanej inwestycji) w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji;
4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;
5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (np. prawem ochrony środowiska, ustawą o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami).

Decyzja WZ określa rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, a także linie rozgraniczające teren inwestycji.

Należy podkreślić, że decyzja WZ nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

Decyzja WZ w pewnych sytuacjach może stracić swoją ważność przed upływem terminu wskazanego w decyzji. Ma to miejsce wówczas, gdy:

1. inny wnioskodawca uzyskał decyzję o pozwoleniu na budowę dotyczącą tej samej nieruchomości, lub
2. dla terenu objętego decyzją WZ uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są odmienne od tych zawartych w wydanej decyzji.

Pierwsza sytuacja wynika z faktu, iż w stosunku do jednej nieruchomości może być wydanych kilka decyzji WZ na rzecz różnych podmiotów, w tym także takich, którym nie przysługuje tytuł prawny do nieruchomości.. W związku z tym uzyskanie przez jednego z wnioskodawców pozwolenia na budowę opartego na decyzji WZ powoduje konieczność stwierdzenia przez właściwy organ wygaśnięcia decyzji wydanych pozostałym wnioskodawcom.

Druga sytuacja dotyczy przypadku uchwalenia planu miejscowego ustalającego dla terenu objętego decyzją WZ nowe warunki zabudowy, odmienne od przewidzianych w decyzji. Wówczas decyzja WZ wygasa, chyba że w oparciu o tę decyzję zostało już wydane ostateczne pozwolenie na budowę.

Warto także zaznaczyć, że decyzja WZ może zostać przeniesiona na rzecz innego podmiotu, który przyjmie wszystkie warunki w niej zawarte. W konsekwencji podmiot taki uzyskuje prawo do wystąpienia o pozwolenie na budowę w oparciu o postanowienia przeniesionej na niego decyzji WZ.

Wróć...

3.2.1 Wniosek o wydanie decyzji WZ

Wydanie decyzji WZ następuje na wniosek inwestora zawierający:

1. kopię mapy zasadniczej (w skali 1:500 lub 1:1.000) lub – w przypadku jej braku – kopię mapy katastralnej przedstawiającą określenie granic terenu objętego wnioskiem, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, a także obszar, na który planowana inwestycja będzie oddziaływać,
2. określenie zapotrzebowania na :

• wodę
• energię
• sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków
• innych potrzeb w zakresie infrastruktury publicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów,

3. określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie graficznej i opisowej,
4. określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz podanie danych charakteryzujących jej wpływ na środowisko.

Wymagania określone w punktach 2-4 powyżej stanowią tzw. charakterystykę inwestycji, którą wykonać należy zgodnie z przedstawionymi powyżej wymaganiami tak, aby uniknąć konieczności jej uzupełniania i nie prowadzić w ten sposób do opóźnień w wydaniu decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Wydanie decyzji WZ wymaga m.in. przeprowadzenia postępowania w sprawie oddziaływania na środowisko planowanej budowy. Warto podkreślić, iż w pewnych wypadkach, co dotyczy przeważnie większych inwestycji, przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji WZ jest lub może być wymagane sporządzenie raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko, co jest dość czasochłonnym i kosztownym przedsięwzięciem.

Wróć...

3.2.2 Postępowanie w sprawie wydania decyzji WZ

W trakcie postępowania zmierzającego do wydania decyzji WZ wójt, burmistrz albo prezydent miasta dokonuje analizy warunków i zasad gospodarowania oraz zabudowy, a także stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji.

Analiza ta obejmuje m.in.:

• badanie usytuowania budynków;
• stosunek powierzchni planowanych obiektów do powierzchni działki lub działek, na których ma zostać wzniesiony budynek;
• szerokość fasady frontowej;
• wysokość górnej krawędzi fasady frontowej w jej najwyższym punkcie;
• geometrię dachu;
• kwestie związane z zachowaniem odpowiedniej odległości pomiędzy istniejącymi i projektowanymi obiektami.

Przepisy prawa zagospodarowania przestrzennego przewidują, iż postępowanie w sprawie wydania decyzji WZ może być zawieszone na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku. Jednakże wójt, burmistrz albo prezydent miasta jest zobowiązany podjąć zawieszone postępowanie i wydać decyzję WZ, gdy:

1. rada gminy nie podjęła w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego, albo
2. w okresie zawieszenia postępowania, tj. maksymalnie 9 miesięcy trwania tego stanu, nie uchwalono planu miejscowego lub jego zmiany.

Jednakże W przypadku, w którym inwestor ubiega się o wydanie decyzji WZ dla obszaru, dla którego sporządzenie planu miejscowego jest obowiązkowe, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia WZ zawieszane jest obligatoryjnie do czasu uchwalenia tego planu. Istotne jest zatem ustalenie, czy teren, na którym ma zostać zlokalizowana planowana inwestycja, jest położony na obszarze, dla którego sporządzenie planu miejscowego jest obowiązkowe, a plan taki nie został uchwalony i jednocześnie jego uchwalenie nie jest przewidywane w bliskim okresie czasu. Możliwość prowadzenia bowiem procesu budowlanego na takim terenie będzie wstrzymana do czasu uchwalenia planu miejscowego.

Wróć...

3.3 Roszczenia związane z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości albo jej części w dotychczasowy sposób stało się niemożliwe bądź w istotny sposób zostało ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty może żądać od gminy:

1. odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę, albo
2. wykupienia nieruchomości lub jej części.

Roszczenia te mogą również zostać zaspokojone poprzez zamianę dotychczasowej nieruchomości na inną.

Wróć...

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel lub użytkownik wieczysty, który nie skorzystał z przysługujących mu praw wskazanych w pkt. 3.3.1 powyżej, zbywa tę nieruchomość , to wówczas może on żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
Jeżeli natomiast uchwalenie lub zmiana planu miejscowego wpłynęła na wzrost wartości nieruchomości, a jej właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, to wówczas wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala w drodze decyzji jednorazową opłatę, wskazaną w planie miejscowym, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość tej opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Decyzja w tej sprawie wydawana jest po zawarciu umowy sprzedaży. Może być jednak również wydana przed podpisaniem aktu notarialnego na żądanie właściciela albo użytkownika wieczystego sprzedawanej nieruchomości.

Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Istotne jest, iż zarówno uzyskanie odszkodowania, jak i pobór opłaty są możliwe jedynie w przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości następuje w ciągu 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy lub jego zmiana - stanowiące przyczynę zmiany wartości nieruchomości - stały się obowiązujące.

Wróć...

4. Wyłączanie gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budowlane

Na wstępie należy zaznaczyć, że regulacji opisanych w niniejszym punkcie nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast. Wyłączenie to wynika z dodanego od 1 stycznia 2009 r. do ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. – Dz.U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 ze zm.) nowego art. 5 b. Dzięki temu zabiegowi inwestycje budowlane na tego typu gruntach zostały automatycznie zwolnione od omówionych poniżej ograniczeń, w tym nie ma potrzeby przechodzenia opisanej poniżej procedury wyłączania gruntów z produkcji rolniczej.

Wróć...

4.1 Zmiana przeznaczenia nieruchomości rolnej lub leśnej na cele budowlane

Stosownie do przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. – Dz.U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 ze zm.), zmiana przeznaczenia gruntów leśnych innych aniżeli stanowiących własność Skarbu Państwa na cele nieleśne wymaga zgody marszałka województwa, wyrażanej w formie decyzji wydawanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej. Jeżeli natomiast zmiana przeznaczenia gruntów na cel nierolniczy lub nieleśny dotyczy użytków rolnych klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha lub gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa, decyzja wyłączająca te grunty z produkcji rolniczej lub leśnej musi być wydana odpowiednio przez Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi - w odniesieniu do użytków rolnych klas I-III albo przez Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa - w stosunku do gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa. Wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na inne cele - zarówno przez marszałka województwa, jak i właściwego ministra - następuje na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.

Po uzyskaniu powyższych zgód zmianę przeznaczenia tych gruntów na cele nierolnicze i nieleśne ujawnia się w planie miejscowym z zaznaczeniem o możliwości wyłączenia tych gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej.

Wróć...

W przypadku, gdy plan miejscowy przewiduje przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele budowlane i jednocześnie przewiduje możliwość wyłączenia tych gruntów z produkcji rolniczej i leśnej, możliwe jest wystąpienie do starosty o wydanie decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji. Wydanie takiej decyzji następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, po dniu faktycznego wyłączenia tych gruntów z produkcji (niekiedy wyłączenie gruntu z produkcji rolnej może nastąpić dopiero po wydaniu decyzji zezwalającej na takie wyłączenie).

Warto zwrócić uwagę, iż jeżeli plan miejscowy nie przewiduje możliwości wyłączenia z produkcji poszczególnych gruntów leśnych lub rolnych, a zaistniałaby taka konieczność, to wówczas zmiany wymaga cały plan. Procedura taka, przewidziana w prawie zagospodarowania przestrzennego, jest skomplikowana i czasochłonna, co z punktu widzenia inwestora nie zawsze jest rozwiązaniem korzystnym. Nadto, w sytuacji braku planu miejscowego (o czym była mowa wyżej), wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej i leśnej może być w ogóle niemożliwe.

Wróć...

4.2.1 Należność i opłaty roczne

Uzyskanie zgody na wyłączenie gruntów z produkcji wiąże się z obowiązkiem uiszczenia jednorazowej należności i opłat rocznych. Obowiązek ten nie dotyczy jednak wyłączania z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego gruntów o powierzchni:

• do 0,05 ha, w przypadku budynku jednorodzinnego,
• do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.

Należność za wyłączenie 1 ha gruntu z produkcji rolniczej, pomniejszona o wartość gruntu ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, waha się od 87.435 zł do 437.175 zł w zależności od rodzaju gleby i klasy gruntu. Przepisy określają również szczegółowo należność za wyłączenie gruntów leśnych, a także innych obszarów rolnych o specyficznym położeniu.
Należność należy uiścić w terminie do 60 dni od daty, z którą decyzja o wyłączeniu z produkcji stała się ostateczna.
Podstawą naliczenia opłaty rocznej z tytułu wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej są kwoty wskazane w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych, na podstawie których ustalana jest wysokość opisanej wyżej należności. Natomiast podstawą naliczenia opłaty rocznej z tytułu wyłączenia z produkcji leśnej stanowi cena 1 m³ drewna, stosowana przy wymiarze podatku leśnego.

Opłata roczna za dany rok powinna zostać uiszczona do 30 czerwca tego roku.

Obowiązek uiszczania należności oraz opłat rocznych ciąży na właścicielu gruntów. W przypadku ich zbycia obowiązek płatności przechodzi na nabywcę. W sytuacji, gdy wydana została decyzja o wyłączeniu z produkcji, ale faktyczne wyłączenie nie nastąpiło do czasu zbycia gruntów objętych decyzją, obowiązek uiszczenia należności oraz opłat rocznych ciąży na nabywcy, który dokonał faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

Wróć...

4.2.2 Odszkodowanie

W przypadku uzyskania zezwolenia na wyłączenie z produkcji gruntów leśnych może pojawić się także konieczność zapłaty jednorazowego odszkodowania w sytuacji, gdy dokonano przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Odszkodowanie takie ma charakter jednorazowy, zaś jego wysokość stanowi różnicę między spodziewaną wartością drzewostanu w wieku rębności, określonym w planie urządzania lasu, a wartością w chwili jego wyrębu.
Odszkodowanie za przedwczesny wyręb drzewostanu nie dotyczy jednak sytuacji, w której wyłączane z produkcji leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego są grunty o powierzchni:

1. do 0,05 ha, w przypadku budynku jednorodzinnego,
2. do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.

Wówczas, podobnie jak w odniesieniu do należności i opłat rocznych, nie istnieje obowiązek uiszczenia odszkodowania za przedwczesny wyręb lasu. Przepisy przewidują także możliwość umorzenia odszkodowania, związaną z inwestycjami o charakterze użyteczności publicznej.

Wróć...

5. Uzyskanie pozwolenia na budowę

Stosownie do prawa budowlanego, roboty budowlane można co do zasady rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej, niezaskarżalnej decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej przez właściwy organ - starostę (prezydenta miasta) albo wojewodę.

Prawo budowlane wymienia jednak szereg robót, których prowadzenie nie wymaga pozwolenia na budowę.
Należy do nich m.in.:

• wznoszenie obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną,
• wznoszenie wolnostojących parterowych budynków gospodarczych,
• wznoszenie wiat i altan o powierzchni zabudowy do 25 m²
• wykonywanie przyłączy elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych do budynków,
• konstruowanie określonych rodzajów zatok parkingowych,
• szereg robót remontowych i związanych z przebudową istniejących obiektów.

Część robót niewymagających uzyskania pozwolenia na budowę wymaga - przed terminem ich rozpoczęcia - zgłoszenia właściwym organom administracji publicznej. Do robót można przystąpić, jeżeli organ w terminie 30 dni od dokonania zgłoszenia nie wniesie sprzeciwu, lecz nie później niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu rozpoczęcia prac budowlanych.

Niekiedy wydanie pozwolenia na budowę może być uzależnione od uprzedniego uzyskania przez inwestora wymaganych odrębnymi przepisami pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów, np. pozwolenia na prowadzenie robót na obszarze drogi publicznej, co może wynikać z konieczności zajęcia części tej drogi na czas prowadzenia prac budowlanych (wiąże się to również z określonymi opłatami).

Wróć...

5.1 Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę

Z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę występuje inwestor, zgodnie ze wzorem określonym w przepisach wykonawczych do prawa budowlanego.
Do wniosku o pozwolenie na budowę, należy dołączyć:

1. 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi (m.in. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, o gospodarce nieruchomościami) oraz zaświadczenie potwierdzające uprawnienia uczestników procesu budowlanego,
2. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zgodnie z określonym wzorem,
3. decyzję WZ, jeżeli jej uzyskanie było wymagane ze względu na brak planu miejscowego,
4. inne dokumenty określone w prawie budowlanym, jeżeli są wymagane ze względu na charakterystyczne miejsce usytuowania wznoszonych obiektów lub ich charakter (tereny zamknięte, obiekty górnicze).

Podobnie jak w przypadku postępowania o wydanie decyzji WZ, uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę wymaga przeprowadzenia postępowania w sprawie oddziaływania na środowisko planowanej budowy. W pewnych wypadkach, co dotyczy przeważnie większych inwestycji, przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę jest lub może być wymagane sporządzenie raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko, i to niezależnie od tego, że taki raport był już sporządzany na etapie ubiegania się o decyzję WZ.

Wróć...

5.2 Decyzja o pozwoleniu na budowę

Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie w oparciu o obowiązujący plan miejscowy albo decyzję WZ, jeżeli wniosek o wydanie pozwolenia został złożony w okresie ważności tej decyzji.
Co do zasady pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. Jednakże w przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu dla całego zamierzenia budowlanego.

Z praktycznego punktu widzenia warto zauważyć, iż inwestycja obejmująca większą liczbę obiektów jest zlokalizowana przeważnie na większej liczbie działek geodezyjnych. Dlatego też, występując o wydanie pozwolenia na budowę, należy zwrócić szczególną uwagę na prawidłowe oznaczenie w decyzji wszystkich działek, na których prowadzone będą roboty przy wznoszeniu obiektów składających się na planowaną inwestycję. Analogiczna sytuacja dotyczy oczywiście pozwolenia na budowę jednego obiektu, który swoimi gabarytami obejmuje większą liczbę działek. Błędne bowiem oznaczenie numeracji działek w decyzji o pozwoleniu na budowę może spowodować znaczne opóźnienia w procesie budowlanym, poprzez konieczność sprostowania wydanego pozwolenia.

W decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ określa, w razie potrzeby, szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych, czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych, szczegółowe wymagania nadzoru na budowie, a także może zamieścić informację o obowiązkach i warunkach związanych z przystąpieniem do użytkowania obiektu.

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

Warto zaznaczyć, że decyzja o pozwoleniu na budowę może zostać przeniesiona na rzecz innego podmiotu, który przyjmie wszystkie zawarte w niej warunki. W konsekwencji podmiot ten może prowadzić lub kontynuować proces budowlany w oparciu o postanowienia przeniesionej decyzji.

Wróć...

5.3 Projekt budowlany

Jak zostało wcześniej wskazane, do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę dołącza się 4 egzemplarze projektu budowlanego. Projekt ten, wykonany przez uprawnioną osobę, podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Możliwe jest również w okresie poprzedzającym wydanie pozwolenia na budowę uzyskanie przez inwestora, spełniającego warunki do uzyskania pozwolenia na budowę, odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego. Decyzja taka, wydawana na żądanie inwestora, jest ważna przez oznaczony w niej okres, nie dłużej niż rok. Szczegółowe wymagania dotyczące projektu budowlanego, jak również prawa i obowiązki projektanta, określone są w prawie budowlanym i przepisach wykonawczych.

Wróć...

5.4 Odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego

W przypadku odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia, jeżeli zmiany te mają charakter istotny, wymagane jest uzyskanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Procedura jest w tym przypadku taka sama, jak przy wydawaniu pozwolenia na budowę.

Jeżeli odstąpienie od projektu lub innych warunków pozwolenia ma charakter nieistotny, wówczas nie jest wymagane uzyskanie decyzji o zmianie tego pozwolenia, o ile nie są to zmiany dotyczące m.in. charakterystycznych właściwości prowadzonej budowy, jej obszaru oraz podstawowych cech wznoszonego obiektu.

Wróć...

5.5 Postępowanie w sprawie wydania pozwolenia na budowę

Decyzja o pozwoleniu na budowę jest wydawana w trybie przewidzianym przez przepisy postępowania administracyjnego, z zastrzeżeniami przewidzianymi w prawie budowlanym.
Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są z jednej strony inwestor, z drugiej zaś właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Jednocześnie z udziału w tym postępowaniu wyłączona jest organizacja społeczna. Tym samym organizacja taka nie może żądać wszczęcia postępowania, ani dopuszczenia jej do udziału w nim, jeżeli dotyczy ono wydania pozwolenia na budowę. Należy jednak pamiętać, iż wydanie decyzji WZ lub pozwolenia na budowę wymaga przeprowadzenia postępowania w sprawie oddziaływania na środowisko planowanej budowy. W ramach tego postępowania organizacje społeczne mogą uczestniczyć w postępowaniu na prawach strony.

Bardzo istotna z praktycznego punktu widzenia wydaje się kwestia pełnomocnictwa w całym procesie budowlanym, a w szczególności na etapie występowania o wydanie pozwolenia na budowę. Często bowiem pełnomocnictwo do reprezentowania przed organami administracji publicznej inwestora jest udzielone dla biura architektonicznego lub innej firmy inżynieryjnej, które są osobami prawnymi. Tymczasem z mocy przepisów kodeksu postępowania administracyjnego pełnomocnikiem może być tylko osoba fizyczna.

Wróć...

5.6 Przystąpienie do użytkowania obiektu

Do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę, można przystąpić po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu. Do zawiadomienia inwestor dołącza dokumentację związaną z przebiegiem robót budowlanych, która określona jest szczegółowo w prawie budowlanym.
W pewnych przypadkach określonych w prawie budowlanym przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Wymóg ten obejmuje m.in. sytuacje, gdy obiekt należy do określonych kategorii obiektów lub też obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie został nałożony w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Po zakończeniu robót budowlanych inwestor, w stosunku do którego nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie, jest również zobowiązany powiadomić o zakończeniu robót oraz zamiarze przystąpienia do użytkowania obiektu, następujące instytucje:

• Państwową Inspekcję Sanitarną,
• Państwową Inspekcję Pracy,
• Państwową Straż Pożarną.

Wróć...

5.7 Legalizacja obiektów wzniesionych bez wymaganych pozwoleń

Zalegalizowanie obiektów wzniesionych z naruszeniem przepisów, w szczególności bez wymaganego pozwolenia na budowę lub też niezgodnie z warunkami określonymi w tym pozwoleniu, może nastąpić jedynie wówczas, gdy łącznie spełnione są następujące przesłanki:

1. dokumentacja będąca w posiadaniu inwestora wskazuje, iż wzniesiony obiekt spełnia wymogi bezpieczeństwa i jest zgodny z postanowieniami planu miejscowego,
2. projekt obiektu spełnia wszelkie szczegółowe wymagania,
3. opłata za zalegalizowanie istnienia obiektu została prawidłowo wniesiona.

Wróć...

(Ostatnia aktualizacja: marzec 2011)

Materiał przygotowany i opracowany dla Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych S.A. przez:

Kancelaria Prawnicza Domański Zakrzewski Palinka

Autorzy: Lech Żyżylewski, Piotr Gołaszewski i Andrzej Gruchalski